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為進一步規(guī)范合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平，近日，合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布規(guī)范物業(yè)服務(wù)助力城市精細化管理典型案例。案例涵蓋業(yè)主大會表決、業(yè)主知情權(quán)行使、公共收益使用等焦點問題。
業(yè)主要求物業(yè)維修門廳瓷磚獲支持
尚某等人是合肥某小區(qū)業(yè)主。自2016年起單元門廳出現(xiàn)裝飾面瓷磚脫落情況，物業(yè)公司安排維修后，部分區(qū)域仍未修復(fù)。尚某等人要求物業(yè)公司完成全部維修，物業(yè)公司以已過質(zhì)保期、其無責(zé)任為由拒絕維修。尚某等人起訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，根據(jù)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)公司對包括門廳、樓梯間、走廊通道等房屋共用部位負有維護、修繕和管理的義務(wù)。本案中，尚某等人訴請物業(yè)公司維修的對象是樓棟單元門廳損壞的瓷磚，按照雙方合同約定，屬于物業(yè)公司維護、修繕和管理范圍。
據(jù)此，法院判決物業(yè)公司將損壞區(qū)域維修完畢。
典型意義：物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位負有日常維護管理義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行其義務(wù)。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理范圍內(nèi)的共用部位損壞時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修，保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。若超出物業(yè)服務(wù)合同約定的維修范圍，則應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定確定維修責(zé)任主體。
業(yè)主起訴撤銷業(yè)主大會表決結(jié)果獲支持
何某等人是合肥某小區(qū)業(yè)主。該小區(qū)先后召開兩次業(yè)主大會，圍繞解聘原物業(yè)公司、選聘新物業(yè)公司等事宜進行了表決。何某等人認為兩次業(yè)主大會的表決程序不合法，起訴至法院要求撤銷兩次業(yè)主大會的表決結(jié)果。
法院經(jīng)審理認為，業(yè)主大會決議的內(nèi)容，應(yīng)經(jīng)業(yè)主共同決定。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，須將征求意見書直接送達或公告送達至每一位業(yè)主，保障全體業(yè)主的知情權(quán)。表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或其合法授權(quán)的代理人簽名確認，以確保意思表示真實；未實際參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)不應(yīng)計入表決基數(shù)。案涉兩次業(yè)主大會的投票過程中存在將未參與投票業(yè)主計入已表決多數(shù)票、委托代理作出的表決意見不具有真實性等違法情形。
法院判決撤銷兩次業(yè)主大會的表決結(jié)果。
典型意義：小區(qū)業(yè)委會應(yīng)當(dāng)在履職中嚴格遵循法律法規(guī)的規(guī)定，確保程序規(guī)范；物業(yè)公司需知悉，基于程序不合規(guī)的業(yè)主大會決議所實施的行為可能面臨效力風(fēng)險；廣大業(yè)主也應(yīng)依法、積極、理性地參與并監(jiān)督小區(qū)公共事務(wù)管理，共同維護社區(qū)治理的和諧與穩(wěn)定。
玻璃幕墻被改為移門 法院判恢復(fù)原狀
王某是某小區(qū)業(yè)主。王某與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定業(yè)主不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。王某在裝修房屋時，擅自將外墻的玻璃幕墻和混凝土砌筑墻體基座部分拆除，改為移門。
物業(yè)公司多次向王某發(fā)出整改通知單，王某未予理睬，物業(yè)公司起訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，王某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)嚴格遵守其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時管理規(guī)約》《裝修管理服務(wù)協(xié)議》等協(xié)議約定，王某擅自對房屋外立面進行拆除改造，違反了上述約定，構(gòu)成違約。
法院判決王某將房屋外墻拆除改造部分恢復(fù)原狀。
典型意義：物業(yè)服務(wù)管理的范圍包括對建筑物不當(dāng)毀損、不當(dāng)使用行為的管理，當(dāng)業(yè)主違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同的約定，實施上述不當(dāng)行為時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時要求業(yè)主停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。
業(yè)委會訴物業(yè)公司返還公共收益獲支持
某小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，委托該物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，并約定小區(qū)地面車位收入的40%用于物業(yè)管理開支，60%用于小區(qū)公益事業(yè)；業(yè)主共有物業(yè)由該物業(yè)公司代為管理，收入并入公共維修基金。
因公共收益返還問題雙方未能達成一致意見，業(yè)委會起訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，小區(qū)公共收益是指建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入。本案中，業(yè)委會訴請的公共收益包含地面車位收入和廣告收入，其中地面車位收入，法院按照合同約定的60%比例予以確認；廣告收入，考慮到物業(yè)公司進行經(jīng)營活動所產(chǎn)生的管理成本，并結(jié)合物業(yè)公司收取管理費的相關(guān)標準，法院按照70%比例予以確認。
法院據(jù)此判決，物業(yè)公司向業(yè)委會返還相應(yīng)比例收益。
典型意義：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。住宅小區(qū)業(yè)主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等公共區(qū)域的廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他利用共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收益等。業(yè)主作為小區(qū)共有部分的物權(quán)人，擁有對公共收益的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和共同管理權(quán)。
業(yè)主要求對包干制物業(yè)查賬 法院支持部分訴求
孫某等人是某小區(qū)業(yè)主。物業(yè)公司自2011年9月起為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。孫某要求物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)費收支賬簿及明細賬目，并要求物業(yè)公司提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)資料供其查閱復(fù)制。因多次溝通未果，孫某等人起訴至法院。
法院經(jīng)審理認為，案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用采用包干制形式，即業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)。在此情況下，物業(yè)公司對所收取物業(yè)費的支出利用屬于其公司內(nèi)部經(jīng)營范疇，與業(yè)主利益并無直接關(guān)聯(lián)。因此，孫某等人要求公開物業(yè)費收支賬簿及明細賬目的訴訟請求不能成立。
但物業(yè)公司自2011年開始服務(wù)，孫某等人要求查閱復(fù)制相關(guān)物業(yè)服務(wù)資料，并未超過物業(yè)公司的服務(wù)期間。
據(jù)此，法院判決物業(yè)公司提供小區(qū)公共收益收支明細、共用設(shè)施設(shè)備維保等相關(guān)物業(yè)服務(wù)資料供孫某等人查閱復(fù)制。
典型意義：本案明晰了包干制物業(yè)服務(wù)模式下業(yè)主知情權(quán)的法定邊界。在物業(yè)費包干制模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主承擔(dān)經(jīng)營損益的特性決定了物業(yè)費收支明細屬于其內(nèi)部管理范疇，非業(yè)主法定知情權(quán)范圍；但物業(yè)服務(wù)過程中形成的管理資料仍屬業(yè)主監(jiān)督范疇。法院駁回查閱財務(wù)賬簿訴請的同時，支持業(yè)主獲取基礎(chǔ)服務(wù)資料，有效平衡了物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)與業(yè)主監(jiān)督權(quán)。
老年群體生活不便 “紅鄰驛站”解難題
合肥市瑤海區(qū)某小區(qū)以老年群體居多。社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)日常管理和“周四來說事”“六情大走訪”等走訪活動收集居民意見中發(fā)現(xiàn)，由于小區(qū)老年群體行動不便、智能手機操作不順，加之子女多不在身邊，生活中買藥就醫(yī)、繳納水電氣費、家具家電維修等方面，存在不便，成為小區(qū)居民急難愁盼的問題。
2025年2月，瑤海區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與屬地街道多次會商，指導(dǎo)物業(yè)公司在開展日常服務(wù)的基礎(chǔ)上，進一步拓展服務(wù)內(nèi)容，搭建服務(wù)陣地，開展多樣化便民服務(wù)，“紅鄰驛站”應(yīng)運而生。屬地街道牽頭，充分整合轄區(qū)各類服務(wù)資源，延展服務(wù)邊界，將醫(yī)院義診、代收水費、門鎖更換、空調(diào)清洗等數(shù)十項便民服務(wù)納入僅十平方米的驛站，打造幸福“口袋屋”，為居民提供“家門口”的生活服務(wù)。
典型意義：“物業(yè)+生活服務(wù)”模式打破了傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的邊界，通過整合資源將基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與醫(yī)療健康、家政、養(yǎng)老托幼、便民商業(yè)等生活服務(wù)嵌入融合，既能滿足居民多樣化、個性化需求，讓服務(wù)更精準高效，又能重塑物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，從管理轉(zhuǎn)向共建共治，是小區(qū)治理與社區(qū)治理的有益融合。
（安徽商報 元新聞記者 張劍 通訊員 蔣元媛）