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業主在裝修房屋時給自己家陽臺安裝了封閉窗戶,物業公司以高某違反《前期物業管理協議》和《裝飾裝修管理協議》,破壞建筑外形的整體感為由,要求業主將封閉的陽臺恢復原狀。那么類似業主要求封陽臺被物業公司阻止的情況怎么處理呢?近日,淮南田家庵區法院審理了該起案件。
業主封閉陽臺 遭物業公司起訴
業主高某購買了位于淮南田家庵區某小區房屋。在辦理房屋交付時與小區物業公司簽訂了《前期物業管理服務協議》和《房屋裝飾裝修管理協議》。
協議約定:“為保證建筑外觀的統一協調,盜窗網一律與外墻平齊,不得伸出外墻安裝,但必須按甲方審批同意后的款式、尺寸、顏色等進行安裝(原則上使用隱形防盜網)”、“陽臺如乙方需要封閉,原護欄一律不準拆除,必須按照開發商或物業公司統一模式、位置 、材質、規格、顏色進行內置封閉,不得擅自封閉陽臺和空中花園”。
房屋交付后,高某裝修房屋時在陽臺安裝了封閉窗戶。物業公司向高某送達《裝修整改通知書》,責令高某限期整改。
因高某拒絕拆除,物業公司起訴至淮南田家庵區法院,請求拆除高某在自家陽臺安裝的封閉窗戶。
法院:屬于專有部分 判物業公司敗訴
淮南田家庵區法院經審理后認為,業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權利。業主對自己房屋的陽臺享有專屬的區分所有權,可以自主使用。
物業公司與高某簽訂的《房屋裝飾裝修管理協議》為物業公司提供的格式合同文本,相關條款排除、限制了高某對自己房屋的陽臺享有的主要權利,物業公司未能舉證證明業主封陽臺的行為危害了市容環境、建筑物安全及其他公共利益,因此雙方簽訂的房屋裝飾裝修管理協議中關于不得擅自封閉陽臺的條款無效,物業公司訴請高某將封閉的陽臺恢復原狀的訴請,不予支持。
據此,法院駁回了物業公司的訴訟請求。目前該案已生效。
律師:建議成立業委會 制定管理規約
自家房屋的陽臺究竟能不能擅自封閉呢?近日,記者探訪了省城部分小區,有的小區物業公司表示可以封閉陽臺,有的小區物業公司表示,需要與外立面顏色一致。
而對于類似案件的判決,全國多地法院出現過不同的判決,有的法院認為這是業主的專有權,應該得到優先保護,判物業公司敗訴。也有的法院認為,擅自封閉陽臺的行為,改變了樓棟外立面美觀統一性,勢必會進一步對小區樓棟外立面美觀統一性造成更大破壞,也會帶來外立面脫落等額外潛在安全風險,已經超出其專有權范圍,判決物業公司勝訴。
4月18日,北京盈科(合肥)律師事務所王海波認為,如果在前期物業公司與業主之間有協議約定,為了小區美觀對陽臺有統一的要求,那么業主可盡量按照統一的要求來做,但是如果業主與物業公司要求的兩者有出入,形成了對抗,那么應該優先保護業主的專有權。“物業公司是服務公司,而業主對專有部門享有專有權,所以我認為在不損害建筑機構,不損害公共利益的情況下,業主是可以決定自行封閉陽臺的。”
（安徽商報融媒體記者 張劍）