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今年上半年因?yàn)闊净鸪鋈Φ淖筒罱驗(yàn)橐粋€(gè)房產(chǎn)大招再次吸引了全國(guó)目光，淄博樓市推出了“以舊換新”購(gòu)房舉措。“房子也可以以舊換新，怎么操作？好政策，淄博又走在了全國(guó)前列。”“是不是開(kāi)發(fā)商或中介把舊房子折現(xiàn)，抵作購(gòu)房款？”“聽(tīng)說(shuō)還有一些補(bǔ)貼，政府兜底，把舊房子買(mǎi)過(guò)去用作廉租房？”
淄博“以舊換新”購(gòu)房后，全國(guó)各地市民激烈討論，各種聲音不斷。9月11日、12日，安徽商報(bào)融媒體記者來(lái)到淄博街頭實(shí)地走訪，發(fā)現(xiàn)“以舊換新”購(gòu)房并非字面意思，這一舉措是純商業(yè)活動(dòng)，非官方行為。
買(mǎi)房可“以舊換新” 中介電話被打爆了
9月6日，由淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)和該市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起的“以舊換新”省心購(gòu)房企業(yè)簽約儀式舉行，淄博市首批12家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。
活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“以舊換新”基本流程為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與意向客戶溝通置換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；意向客戶選擇與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作的新房樓盤(pán)選定新房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和意向客戶簽訂三方協(xié)議，并向新房項(xiàng)目交納新房意向訂金；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)存量住房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等；意向客戶完成新房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)。
此舉一出，引起了全國(guó)關(guān)注，不少關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)的“達(dá)人”、自媒體人士等紛紛表示，這是全國(guó)創(chuàng)新的一項(xiàng)舉措，“兜底機(jī)制”為“以舊換新”購(gòu)房者解決了后顧之憂，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。
近日，淄博相關(guān)單位公布了第一批已經(jīng)達(dá)成合作協(xié)議的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息，并公布了樓盤(pán)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目位置及活動(dòng)聯(lián)系人的電話，首批共有30多個(gè)樓盤(pán)參與“以舊換新”。
“自‘以舊換新’舉措發(fā)布以后，咨詢數(shù)量是之前的好幾倍，電話被打爆了。”淄博市一家房產(chǎn)中介員工告訴記者，新舉措確實(shí)吸引了不少市民的關(guān)注。
字面意思引市民誤解 實(shí)質(zhì)并非“折舊換新”
9月11日上午，安徽商報(bào)融媒體記者來(lái)到淄博市，在位于主城區(qū)的張店區(qū)展開(kāi)隨機(jī)走訪。據(jù)了解，“以舊換新”舉措主要針對(duì)就是張店區(qū)已有房居民。
記者隨機(jī)采訪了出租車司機(jī)、小區(qū)住戶、街邊商店以及路人，他們大多數(shù)已經(jīng)知曉了“以舊換新”的措施。“聽(tīng)說(shuō)了，現(xiàn)在不僅僅是家店、汽車可以‘以舊換新’，買(mǎi)房也可以了，應(yīng)該就是把舊房子折給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商收舊房子然后賣給你新房。”
“既然是‘以舊換新’那應(yīng)該跟買(mǎi)車一樣的，按照評(píng)估價(jià)格把舊房子給開(kāi)發(fā)商或中介公司，然后新房房款減去舊房評(píng)估價(jià)，購(gòu)房者只要支付這中間的差價(jià)。”一出租車司機(jī)說(shuō)道。
然而，記者通過(guò)多家中介公司了解后發(fā)現(xiàn)，是大家誤解了。此次“以舊換新”舉措并非上述市民理解的字面意思。
淄博市街頭較多的房產(chǎn)中介主要有“玖易”“創(chuàng)道”“德佑”三家，記者隨機(jī)采訪了該三個(gè)品牌的10多家門(mén)店。
對(duì)于該舉措的具體含義，各家中介門(mén)店都給出了一致的解釋：“以舊換新”指客戶先去新樓盤(pán)選房，付訂金后，開(kāi)發(fā)商會(huì)為客戶將新房保留一段時(shí)間，多數(shù)為3個(gè)月，這期間客戶通過(guò)合作中介公司把舊房賣掉，就可以把錢(qián)拿來(lái)買(mǎi)新房，要是沒(méi)賣成功的話，開(kāi)發(fā)商把購(gòu)房訂金返還給客戶。
每家中介公司均有合作的開(kāi)發(fā)商，參與“以舊換新”需要客戶、中介、開(kāi)發(fā)商簽訂三方協(xié)議。“實(shí)質(zhì)并非‘折舊換新’而是‘賣舊買(mǎi)新’，客戶可以提前鎖定房源。開(kāi)發(fā)商給了客戶更長(zhǎng)的時(shí)間準(zhǔn)備首付，到期后舊房沒(méi)賣掉，新房也可以無(wú)條件退房。”一中介門(mén)店經(jīng)理坦言，最近來(lái)咨詢的很多都是誤解了“以舊換新”的真實(shí)意思。
舊房有何門(mén)檻 各中介標(biāo)準(zhǔn)不一
哪些房子可以參與“以舊換新”，具體怎么操作？多家中介門(mén)店的說(shuō)法不太一樣。
“我們公司規(guī)定位置在主城區(qū)，2006年之后的房子才能參與，時(shí)間太久的房子，我們掛在平臺(tái)上，確實(shí)很難賣掉。”一家玖易中介門(mén)店的店員說(shuō)道。
“房子不要太舊，也沒(méi)有具體的規(guī)定，我們需要去現(xiàn)場(chǎng)看一下房子的情況。你不能說(shuō)搞一套九幾年建成的房子來(lái)以舊換新，那房子時(shí)間太久了。”一家創(chuàng)道房產(chǎn)中介的店員這樣說(shuō)。
除了選擇舊房的標(biāo)準(zhǔn)不一，不同中介對(duì)“以舊換新”的方式也有差別。
一家玖易門(mén)店的工作人員稱，客戶選擇他們合作的新樓盤(pán)，他們可以為客戶墊付首付款，客戶甚至不用支付購(gòu)房訂金，如果舊房沒(méi)賣掉，開(kāi)發(fā)商將中介墊付的首付款返還，如果客戶的舊房賣掉了，客戶支付中介墊付的首付款，進(jìn)入后面的購(gòu)房程序。
創(chuàng)道和德佑中介的工作人員則表示，客戶先去開(kāi)發(fā)商那里選房，選房后需要客戶自己支付一兩萬(wàn)的訂金。
隨機(jī)問(wèn)了7家開(kāi)發(fā)商 都說(shuō)“不收舊房”
如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，客戶的舊房沒(méi)有通過(guò)中介賣出去怎么辦呢？不同中介給出的辦法也不同，大多數(shù)中介表示，舊房賣不掉新房可以不用買(mǎi)，舊房可繼續(xù)掛在平臺(tái)上賣。
“在客戶選擇‘以舊換新’時(shí)，我們會(huì)對(duì)房子進(jìn)行一個(gè)評(píng)估，如果在3個(gè)月內(nèi)沒(méi)有將房子賣出去，按照這個(gè)評(píng)估價(jià)，客戶可以將房子賣給我們中介，但是價(jià)格可能會(huì)比客戶預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)低一些。也算是給客戶一個(gè)兜底的服務(wù)，這個(gè)是其他家中介做不到的。”一中介工作人員說(shuō)道。
一家德佑中介的工作人員表示，如果到期后賣不掉舊房，他們會(huì)聯(lián)系合作的第三方機(jī)構(gòu)，客戶可以將房子賣給第三方機(jī)構(gòu)，“但是這個(gè)價(jià)格可能客戶接受不了，比如市場(chǎng)價(jià)40萬(wàn)的房子，賣給他們可能只有30萬(wàn)的價(jià)格。”
一家創(chuàng)道店的工作人員也表示，可以聯(lián)系第三方機(jī)構(gòu)為顧客兜底，但是價(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)格低10%左右，而且房款會(huì)在6個(gè)月之后才能付清。“第三方機(jī)構(gòu)收房與這次‘以舊換新’無(wú)關(guān)，之前就有這些機(jī)構(gòu)，他們購(gòu)房之后把房子重新裝修，出租出去或繼續(xù)售賣。”
也有中介表示，可能會(huì)有開(kāi)發(fā)商回收位置不錯(cuò)的舊房，但是絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是不收舊房的。
記者隨后來(lái)到了淄博市海德公園和星河城兩個(gè)樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)均表示，具體的“以舊換新”舉措需要咨詢中介，他們開(kāi)發(fā)商是不收舊房的。“我們開(kāi)發(fā)商的房子都賣不掉，怎么會(huì)收舊房呢？”星河城內(nèi)一置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道。
隨后，記者又隨機(jī)咨詢了參與此次“以舊換新”的5家樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)均表示開(kāi)發(fā)商不收舊房。“最近我們也接到不少電話，詢問(wèn)‘以舊換新’是不是把舊房折給我們。我們是不收舊房的，舊房還是需要客戶自己去賣。”
新房二手房市場(chǎng)低迷 以商業(yè)活動(dòng)促消費(fèi)
多家房產(chǎn)中介表示，新舉措之后，已經(jīng)有客戶簽訂了“以舊換新”三方協(xié)議。
11日上午，一家德佑店工作人員稱，他們公司做成了全市第一筆“以舊換新”單，“客戶選好了房，舊房我們舉全公司之力幫賣，最終客戶在比掛價(jià)低6萬(wàn)的情況下，很快把房子賣出去了。成功做成了第一筆‘閉環(huán)’單。”
其他多家中介公司也表示，已經(jīng)簽訂了兩三單三方協(xié)議，客戶已鎖定了房源，他們正在全力為客戶銷售舊房。
在中介公司看來(lái)，此次“以舊換新”舉措，真正的目的是盤(pán)活淄博市低迷的樓市。
數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份以來(lái)，淄博新房成交乏力，僅6月8月單月小幅上漲，環(huán)比漲幅均低于1%。2023年一季度，淄博市新建商品住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.24%，較去年同期降幅擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)；7月淄博新建商品住宅價(jià)格環(huán)比略微上漲0.01%，結(jié)束2023年6個(gè)月環(huán)比下跌，但價(jià)格調(diào)整壓力仍在。今年7、8月份，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較為低迷，無(wú)論是新建商品房還是存量房，數(shù)據(jù)都不盡如人意。
據(jù)了解，面對(duì)樓市下行的狀況，淄博市出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)定樓市的政策，2021年年底，淄博全面放開(kāi)落戶限制，購(gòu)買(mǎi)公寓、租房均可落戶；2022年4月，淄博多家銀行多次下調(diào)個(gè)人住房貸款利率；2022年5月，淄博二套房首付比例由40%下調(diào)到30%；2022年7月，取消淄博西區(qū)限價(jià)限售政策；今年2月，淄博又面向“二孩”“三孩”家庭發(fā)布系列購(gòu)房利好政策，“二孩” “三孩”家庭購(gòu)房，享契稅總額80%和100%的購(gòu)房補(bǔ)貼；推行二手房“帶押過(guò)戶”。
“新房二手房都不好賣。我們這掛在平臺(tái)上的二手房就有2萬(wàn)多套。不少地方的二手房?jī)r(jià)格都在降。新房也在降，只不過(guò)是通過(guò)贈(zèng)送車位、裝修等形式。”一中介公司銷售員坦言，此次“以舊換新”措施，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介公司聯(lián)手合作的一項(xiàng)促銷手段，為了去庫(kù)存。
多名中介人員介紹，該舉措對(duì)于客戶而言，一方面可以提前看好新房，大膽付訂金，不需要擔(dān)心損失，之前交訂金之后可能一周或10天就需要交首付，現(xiàn)在延長(zhǎng)到3個(gè)月。另一方面中介公司會(huì)重點(diǎn)銷售客戶的舊房，在平臺(tái)的首頁(yè)進(jìn)行流量?jī)A斜，還要求全公司業(yè)務(wù)員線下必須全力重點(diǎn)推薦。另外，通過(guò)中介參與“以舊換新”購(gòu)買(mǎi)的新房，會(huì)得到開(kāi)發(fā)商的一定折扣。
“每個(gè)樓盤(pán)不同，總房款大概能便宜5000元。客戶在開(kāi)發(fā)商那選訂了新房之后，我們中介會(huì)想方設(shè)法推銷掉客戶的舊房，因?yàn)橹挥匈u了舊房，客戶最終才會(huì)買(mǎi)新房，那中介既能獲得中介費(fèi)也能獲得開(kāi)發(fā)商的傭金獎(jiǎng)勵(lì)。”
無(wú)官方補(bǔ)貼等優(yōu)惠 也無(wú)政府兜底政策
“以舊換新”舉措之后，網(wǎng)民各種聲音不斷，有不少市民稱，這是“政府兜底”的行為，一方面會(huì)有“以舊換新”補(bǔ)貼，另一方面政府會(huì)出資買(mǎi)下市民的舊房，后期用作廉租房等保證性住房。
針對(duì)這種說(shuō)法以及各中介對(duì)“以舊換新”標(biāo)準(zhǔn)不一等情況，記者來(lái)到了淄博市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。該局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科一名工作人員稱，此次“以舊換新”并不是政策，也不是政府主導(dǎo)的行為，是兩個(gè)協(xié)會(huì)搞的一個(gè)倡議活動(dòng)，房產(chǎn)公司收不收舊房，完全是市場(chǎng)行為。
“這個(gè)‘以舊換新’活動(dòng)名字可能引起誤會(huì)了，‘以舊換新’是打了引號(hào)的，實(shí)際是‘賣舊買(mǎi)新’。”該工作人員稱，因?yàn)椴皇钦畢⑴c的行為，所以具體情況建議咨詢協(xié)會(huì)，并提供了一個(gè)淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)的聯(lián)系方式。
該協(xié)會(huì)一工作人員則表示，活動(dòng)本身是市場(chǎng)行為，也是企業(yè)最先提出來(lái)，協(xié)會(huì)經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)起的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商或經(jīng)紀(jì)公司會(huì)不會(huì)收舊房，取決了公司自己，行業(yè)協(xié)會(huì)不參與具體業(yè)務(wù)，也沒(méi)有統(tǒng)一的要求。該工作人員稱，活動(dòng)發(fā)起后，群眾和媒體廣泛關(guān)注，引起了很大的熱度，“有一些解說(shuō)和分析出現(xiàn)偏差，有的說(shuō)政府收購(gòu)用作保障房，這并不是真實(shí)情況。目前沒(méi)有政府出臺(tái)的相關(guān)政策文件。”
該工作人員稱，目前他們公示了第一批房企和經(jīng)紀(jì)公司名單，下一步可能會(huì)有其他縣區(qū)的企業(yè)參與，協(xié)會(huì)會(huì)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行審核，對(duì)開(kāi)發(fā)商有無(wú)預(yù)售資質(zhì)、能否保障資金安全，對(duì)中介公司是否經(jīng)過(guò)備案等進(jìn)行考量，保障群眾在看房買(mǎi)房過(guò)程中的安全性。另外，他建議市民參與“以舊換新”盡量選擇公示的中介公司，確保安全性。
專家預(yù)判該措施效果不會(huì)很明顯
安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)郭紅兵表示，作為一個(gè)地級(jí)市，企業(yè)或協(xié)會(huì)為了促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)行一項(xiàng)嘗試的做法值得肯定，但是通過(guò)了解發(fā)現(xiàn)，淄博市的“以舊換新”并不是一個(gè)房地產(chǎn)政策，只是當(dāng)?shù)胤科鬄榱舜龠M(jìn)房產(chǎn)銷售而采取的促銷手段，有蹭“以舊換新”熱點(diǎn)之嫌，實(shí)際上是在打擦邊球，吸引客戶的關(guān)注。
“正因?yàn)椴皇钦撸瞧髽I(yè)為促銷制造的噱頭，所以執(zhí)行力度不會(huì)很大。可以預(yù)判該促銷活動(dòng)的效果也不會(huì)很明顯，不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生大的影響。”郭紅兵說(shuō)道。
（安徽商報(bào)融媒體記者 張劍）