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5月1日,在合肥廣大市民熱切的期盼中,《合肥市住宅小區物業管理條例》頒布施行,這不僅是平衡各方權利義務的“及時雨”,還是合肥物業管理行業走好新的趕考之路的“航標燈”。“新條例”有哪些變化?突出解決了哪些矛盾?本報特邀請來多位行業協會大咖,一起暢談這次新變化以及對合肥物業行業的長遠影響。
合肥市物業協會會長程純潔:
服務質量永遠是行業發展基石
【政策背景】
2009年之前,合肥采用的是《合肥市物業管理條例》(2005年),而在2009年《安徽省物業管理條例》出臺后,原《合肥市物業管理條例》于2010年廢止,此后,合肥市開始使用《安徽省物業管理條例》(以下簡稱“省條例”),《省條例》于2016年修訂。但隨著近幾年合肥市物業管理行業的快速發展,需要新的法規來規范相關主體的行為。
本次立法的條例名為《合肥市住宅小區物業管理條例》(以下簡稱“條例”),定位于住宅小區,主要是以合肥市人大提及的“不重復(不與國家條例、省條例重復)、有特色、可操作”為原則,結合合肥實際,開展 “小切口”立法,專門解決住宅小區相關問題。
合肥從住宅小區這樣一個“小切口”出發,經過一年起草,由市房產局和司法局,公開征詢意見,省人大備案共三次征求意見,最終,本《條例》于2月24日經市十七屆人大常委會第八次會議表決通過,3月31日,經省十四屆人大常委會第一次會議審查批準,于5月1日起施行。
【聚焦難點】
本《條例》主要是圍繞著物業管理行業面臨的難點問題、重點問題、堵點問題來設置的。
業委會成立難問題。物業管理行業成立業委會難、運作好更難。針對該問題,本《條例》主要從以下幾點規定:一是,責任主體確定為街道辦事處和鄉鎮人民政府。二是,確定業主大會成立的時間期限。三是,提請成立業主大會主體的改變。四是,對首次業主大會會議籌備經費的標準、存入時間和路徑進行了具體規定。五是,明確業主大會換屆的時間和負責主體。六是,增加候補委員為了有效保證業委會工作的連續性。七是,增加業主委員會工作報告、履職評估和業主委員會成員履職承諾制度,以及業主委員會換屆審計和業主委員會主任離任審計制度。八是,為解決業主自治管理缺失的問題,增加住宅小區可成立物業管理委員會。
物業費往往存在“一價定終身”的問題,為了解決該問題,本《條例》規定:物業服務收費范圍和收費標準由市價格管理部門按照國家和省有關規定,且根據物業服務成本變化情況等因素,每兩年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。
維修資金使用問題始終是我國物業服務企業最大的矛盾焦點之一。由于維修資金需要按照法律法規的要求使用,使用是有門檻的。因此本《條例》做了一次大膽嘗試,在維修資金的使用上做了突破性規定。
值得一提的是,合肥總結了實際物業管理中一些業主的不良行為,納入到禁止行為。如,違反規定養寵物;私拉電線充電;占用消防通道;擅自將住宅、車位、儲藏間等改變為經營性用房;將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房等,并將這些實際管理工作中遇到的問題上傳至法律規定的禁止行為,這也給政府監管帶來法律依據。
【行業影響】
《合肥市住宅小區物業管理條例》的頒布將推動合肥物業管理市場,以促進和保護行業健康發展。程純潔會長表示,無論是對廣大業主,還是物業服務企業,以及政府監管部門,本《條例》都是一個比較好的法律法規,希望更多人去關注、去學習。
程純潔認為,高質量發展是物業行業的立足之本,也是行業未來的發展方向。實際上行業中很多的問題,歸根到底就是發展不足的問題,而有些問題是需要在發展中去解決,高質量發展依然是一個值得關注的問題。每個企業之間有差別,好的企業服務質量、服務方法、服務水平等值得信任,但也有一些企業對照標準仍有欠缺,因此,合肥出臺《條例》進行規范。
程純潔會長寄語物業行業:服務質量永遠是行業高質量發展的基石,時光向前,行業向上。
美而特智能后勤服務有限公司董事長常征:
沐浴“及時雨”當好“答卷人”
物業管理關乎千家萬戶和基層社會治理,可近年來卻成為最大的民生痛點之一。在合肥12345投訴工單中,物業類矛盾糾紛一直高居前列,總的狀況是“三個不滿意”:業主不滿意、物業企業不滿意、政府不滿意。之所以出現這樣的“死結”,除了相關制度設計已不合時宜,還由于各方主體之間關系沒有理順,導致物業管理承接查驗難、物業管理用房保障難、公共收益監管難、物業費調價難、維修資金使用難等一系列問題。
即將施行的《條例》把上述這些問題上升至法律化并進行明確規定,較好地平衡了各方權利義務,對規范行業、促進和諧將發揮積極作用,確實為我們送來了“及時雨”。作為物業企業負責人,首先要提高思想站位,引導全體物業員工認識到,只有遵行《條例》才能順應時代要求。其次要深入抓好《條例》學習,并且結合國家和省市近期有關物業行業的相關要求,圍繞“下步怎么辦,服務怎么干”組織員工搞好學習討論,做到學思用貫通、知信行統一。第三要以“趕考”的清醒努力當好優秀“答卷人”。物業管理作為加強基層治理、尤其是加強社區治理的重要方面,已經到了大有可為、必須大有所為的關鍵歷史時期,我們必須用實際行動回應領導的重視、社會的關注和群眾的期盼。
新亞物業科技集團董事長徐輝:
創新性規定實現“對癥下藥”
5月1日施行《合肥市住宅小區物業管理條例》呈現出幾大亮點:
1、對業委會難成立的小區,鼓勵成立物業管理委員會。2、公共收益,設立三方共管賬戶。3、物業服務費實行市場調節機制。實行政府指導價的,并根據物業服務成本變化情況等因素,每兩年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。4、確定業主大會成立的時間期限。符合成立業主委員會的小區,街道辦事處、鄉鎮人民政府必須在三個月內要組織業主組建業主大會會議籌備組,且籌備組應當自組成之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。六個月內無法召開首次業主大會會議或者首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會,則由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組織籌備工作。5、對首次業主大會會議籌備經費的標準進行規定。總額不少于兩萬元,最高不超過十萬元的標準,此費用由建設單位承擔。6、明確了業主委員會主任離任審計工作。
實行新的物業管理條例,會有什么樣的影響?新亞物業科技集團董事長徐輝認為,實行新條例,對規范業主委員會的運作、保障物業企業和業主的合法權益,加強物業糾紛調處等有著創新性的規定,尤其是對新形勢下物業管理工作中暴露出的一些新的疑難雜癥“對癥下藥”,為助力企業高質量發展提供了堅強的法治保障。
安徽商報融媒體記者 許家權