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規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行，建立業(yè)主委員會(huì)履職負(fù)面清單；在業(yè)主委員會(huì)基礎(chǔ)上，設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)制度；建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制；建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制……6月20日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（修訂草案征求意見(jiàn)稿，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)稿”），并公開(kāi)征求意見(jiàn)。“意見(jiàn)稿”將規(guī)范物業(yè)服務(wù)催收行為，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者在開(kāi)啟門(mén)禁、乘用電梯等方面采取限制措施催交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)管理新問(wèn)題“催生”新條例
據(jù)介紹，《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）是由安徽省第十屆人大常委會(huì)第十三次會(huì)議于2004年12月23日審議通過(guò)，分別于2009年、2016年兩次修訂，2021年、2023年兩次修正。現(xiàn)行《條例》確定了業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、承接查驗(yàn)制度、招投標(biāo)制度和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度等基本制度，對(duì)維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)我省物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展起到了積極的作用。
但隨著我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域越來(lái)越多，物業(yè)管理新情況、新問(wèn)題不斷凸顯，如物業(yè)管理區(qū)域主體責(zé)任界定不清晰、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約不規(guī)范、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮難、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難等等，現(xiàn)行《條例》存在許多不完善的方面。為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，省住建廳對(duì)《條例》進(jìn)行了修訂。“意見(jiàn)稿”共八章一百一十四條，分為總則，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)人，前期物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)，法律責(zé)任和附則。
物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)“代管”
“意見(jiàn)稿”指出，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、各方參與、業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。本省物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，建立中國(guó)共產(chǎn)黨基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主等協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制、形成社區(qū)治理合力。市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立工作保障機(jī)制。
縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制。鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理和服務(wù)中運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等科技手段，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行智能化管理，提升智慧物業(yè)管理服務(wù)能力。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人向社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域延伸，促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。
按照要求，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，探索組建由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。成立業(yè)主大會(huì)的條件具備后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照條例規(guī)定代行業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推進(jìn)選舉業(yè)主委員會(huì)等。物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
建立業(yè)主委員會(huì)履職負(fù)面清單
除了明確物業(yè)管理委員會(huì)成立規(guī)則、人員組成和主要職責(zé)，“意見(jiàn)稿”還增加業(yè)主委員會(huì)候選人推薦方式，引導(dǎo)支持符合條件的共產(chǎn)黨員、人大代表、政協(xié)委員參加業(yè)主委員會(huì)選舉。同時(shí)建立業(yè)主委員會(huì)履職負(fù)面清單，明確業(yè)主委員會(huì)及成員的禁止性行為。
按照要求，業(yè)主委員會(huì)成員的任職條件、職務(wù)終止和職務(wù)罷免，依照法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)及其成員不得挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；不得抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測(cè)等費(fèi)用；不得索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；不得明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免物業(yè)費(fèi)；不得泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；不得擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；不得拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；以及違反法律法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
同時(shí)建立物業(yè)服務(wù)人履職負(fù)面清單，明確物業(yè)服務(wù)人禁止行為。主要包括：違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益；抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測(cè)等費(fèi)用，以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用；泄露業(yè)主信息；強(qiáng)制業(yè)主通過(guò)指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)；與業(yè)主委員會(huì)成員串通，損害業(yè)主利益；其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。
新規(guī)或?qū)?yōu)化業(yè)主表決方式
記者在“意見(jiàn)稿”中看到，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主大會(huì)決定籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的相關(guān)事項(xiàng)；確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定可以采取異議表決。針對(duì)簡(jiǎn)單多數(shù)表決事項(xiàng)和特別多數(shù)表決事項(xiàng)，持反對(duì)意見(jiàn)業(yè)主專(zhuān)有部分面積占參與表決面積二分之一以下且人數(shù)占參與表決人數(shù)二分之一以下的，或?qū)Ｓ胁糠置娣e占參與表決面積四分之一以下且人數(shù)占參與表決人數(shù)四分之一以下的，視為表決通過(guò)。
建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制
“意見(jiàn)稿”提出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同有效期的剩余期限。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門(mén)制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類(lèi)型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。
另外，市、縣（市、區(qū)）建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供安保、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)人的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
【新聞附件】
征求意見(jiàn)時(shí)間：2024年6月21日至7月20日。
征求意見(jiàn)方式：通過(guò)信函將書(shū)面意見(jiàn)寄至合肥市紫云路996號(hào)安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處（郵政編碼230031）；或發(fā)送至電子郵箱（zjtwyzb@126.com）。
（安徽商報(bào)融媒體記者 姜志遠(yuǎn)）