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定期開展城市體檢評(píng)估、引入社會(huì)力量參與城市更新項(xiàng)目……9月23日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)城市功能品質(zhì)活力提升行動(dòng) 深入開展城市更新工作的若干措施》（以下簡稱《措施》），我省將深入開展城市更新工作，鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換用途，打造高質(zhì)量發(fā)展、高顏值生態(tài)、高效能治理、高品質(zhì)生活、高水平安全的城市空間，加快建設(shè)具有安徽特色的宜居韌性智慧現(xiàn)代化城市。
定期開展城市體檢查找問題
《措施》指出，我省將定期開展城市體檢評(píng)估，精準(zhǔn)查找群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)問題，并以此作為編制與修改城市更新規(guī)劃單元和地塊詳細(xì)規(guī)劃的重要參考，以及實(shí)施城市更新行動(dòng)計(jì)劃的重要依據(jù)。城市更新實(shí)施主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃及任務(wù)要求編制城市更新實(shí)施方案，支持成立符合地方特點(diǎn)和滿足更新需求的專業(yè)化城市更新實(shí)施主體。通過組建項(xiàng)目公司、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，引入社會(huì)力量參與城市更新項(xiàng)目的籌融資、征收補(bǔ)償、建設(shè)、管理和運(yùn)營等工作。
推廣以設(shè)計(jì)為龍頭的設(shè)計(jì)—采購—施工—運(yùn)營（EPCO）總承包等模式，強(qiáng)化“全過程設(shè)計(jì)、運(yùn)營陪伴”，鼓勵(lì)帶方案招標(biāo)與全過程跟蹤審計(jì)、標(biāo)后評(píng)估。探索形成聯(lián)動(dòng)策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化更新解決方案，推動(dòng)開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦缕瑓^(qū)的長期運(yùn)營商。運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)手段，推進(jìn)城市生命線安全運(yùn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)，制定完善工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行維護(hù)規(guī)范，推動(dòng)城市生命線安全工程的監(jiān)測(cè)物聯(lián)設(shè)備與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步使用。
探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設(shè)計(jì)簡單、建設(shè)體量小的微更新、微改造項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)通過質(zhì)量安全監(jiān)督巡查等方式，對(duì)免于辦理施工許可的項(xiàng)目加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。
鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換用途
城市更新中應(yīng)注重保護(hù)傳統(tǒng)特色風(fēng)貌，不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不得隨意拉直或拓寬道路，不得修大馬路、建大廣場(chǎng)，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求。在不改變現(xiàn)有使用功能的城市更新項(xiàng)目中，充分保障公共安全，對(duì)建筑間距、建筑面寬、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機(jī)動(dòng)車停車位等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的情形，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新，并鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。
為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建設(shè)規(guī)模可不受規(guī)劃容積率指標(biāo)的制約。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對(duì)于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。在規(guī)劃條件之外，對(duì)多保留不可移動(dòng)文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益性貢獻(xiàn)，其建筑面積可按貢獻(xiàn)的相應(yīng)建筑面積補(bǔ)足。歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造類更新項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)定為確需保護(hù)保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)模可不計(jì)入容積率。城市更新涉及突破詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性管控要求的，應(yīng)依法修改詳細(xì)規(guī)劃。
以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向，在符合城市更新詳細(xì)規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)各地探索規(guī)劃建筑量跨更新單元（片區(qū)）統(tǒng)籌及異地等價(jià)值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。在歷史文化街區(qū)內(nèi)，因歷史風(fēng)貌保護(hù)等原因，在老舊房屋改造提升項(xiàng)目地塊內(nèi)難以增加容積率等規(guī)劃指標(biāo)或?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目額外提供公共綠地、廣場(chǎng)的項(xiàng)目，經(jīng)市、縣人民政府同意，可在同一項(xiàng)目實(shí)施主體的各類更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則，實(shí)行異地建筑容積率轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)整體平衡。在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，存量建筑經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途。鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施。公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換。商業(yè)與服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換。工業(yè)以及倉儲(chǔ)類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。
城市更新項(xiàng)目中不能單獨(dú)利用的邊角地等零星用地，確實(shí)無法按宗地單獨(dú)供地的，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，涉及經(jīng)營性用途的土地可以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。鼓勵(lì)利用存量建筑轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)和各類公共服務(wù)設(shè)施，5年內(nèi)可暫不改變權(quán)利類型及土地使用性質(zhì)。5年期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，在符合規(guī)劃的前提下，可按照新用途、新權(quán)利類型和市場(chǎng)價(jià)格，以協(xié)議出讓方式完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
城市更新鼓勵(lì)引入社會(huì)資本
《措施》提出，在城市更新過程中積極引入社會(huì)資本。在保障公共利益的前提下，對(duì)可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化（ABS）、投資人+EPCO等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場(chǎng)化方式運(yùn)作。鼓勵(lì)更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。對(duì)單一地塊、項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項(xiàng)目捆綁平衡、近遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新單元（片區(qū)）內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。
鼓勵(lì)省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起設(shè)立城市更新基金，吸納銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)及民間等社會(huì)資本，搭建母子基金架構(gòu)。鼓勵(lì)各地依法發(fā)行企業(yè)債券、爭(zhēng)取專項(xiàng)貸款，設(shè)立“城品活力貸”等，鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵(lì)政策性、商業(yè)性銀行主動(dòng)對(duì)接，開發(fā)與項(xiàng)目特點(diǎn)相配套的中長期、價(jià)格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵(lì)加大金融支持租賃住房開發(fā)建設(shè)、團(tuán)體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。開展“政銀企”合作交流活動(dòng)，推介城市更新項(xiàng)目。
對(duì)符合國家有關(guān)規(guī)定的城市更新項(xiàng)目，按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)優(yōu)惠政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項(xiàng)目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。積極爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債等支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)。各市、縣人民政府可通過直接投資、財(cái)政補(bǔ)助、貸款貼息等方式，重點(diǎn)對(duì)公益性、基礎(chǔ)性城市更新項(xiàng)目予以支持。（安徽商報(bào)融媒體記者 姜志遠(yuǎn)）