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“咱們的幸福里，真是在公園里。”
李先生站在自家陽(yáng)臺(tái)上，放眼四望，新汴河、沱河和人民路圍成的三角洲生態(tài)公園，綠樹(shù)蔥蘢，碧波蕩漾，游船點(diǎn)點(diǎn)，飛鳥(niǎo)翔集，美不勝收。
“爛尾10多年的樓盤(pán)，終于要交付了，圓了很多人的安居夢(mèng)。”陪同李先生看房的田孝順感慨道，田孝順是幸福里小區(qū)開(kāi)發(fā)商宿州金城置業(yè)有限公司員工，后來(lái)成為債權(quán)人委員會(huì)委員。
在安徽省宿州市，像幸福里這樣通過(guò)破產(chǎn)重整涅槃重生的樓盤(pán)，已有9個(gè)。
“發(fā)揮破產(chǎn)審判職能作用，依法打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，服務(wù)保障‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’，是人民法院義不容辭的責(zé)任。”宿州市中級(jí)人民法院院長(zhǎng)左學(xué)和表示。
宿州市人大常委會(huì)專(zhuān)題調(diào)研全市法院破產(chǎn)審判工作。 王沖鋒 攝
宿州中院法官與拆遷安置戶(hù)座談，了解安置情況。 王沖鋒 攝
樓盤(pán)爛尾，“城市之疤”何去何從？
“此去淮南第一州。”早在公元1085年的元宵節(jié)，北宋文學(xué)家蘇軾途經(jīng)宿州，寫(xiě)下盛贊宿州繁華的千古絕句。
2011年，宿州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)起云涌，尤其是三角洲生態(tài)公園周邊，憑借環(huán)境優(yōu)美、配套成熟的優(yōu)勢(shì)，一個(gè)個(gè)新樓盤(pán)如雨后春筍般崛起。
從事收購(gòu)糧食生意的葛某于2011年8月拿下位于天鵝灣北側(cè)的30.2畝凈地，注冊(cè)成立宿州金城置業(yè)有限公司（下稱(chēng)金城置業(yè)），手續(xù)還沒(méi)辦齊全，就開(kāi)工建設(shè)幸福里小區(qū)。
投機(jī)心理、毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)、資金短缺，開(kāi)局即成敗局。葛某除2011年8月支付了3000萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)土地保證金外，金城置業(yè)一直欠付土地使用權(quán)出讓金9058.5萬(wàn)元，未取得國(guó)有土地使用權(quán)證，加上資金鏈斷裂，幸福里1號(hào)樓和2號(hào)樓建至7層，不得不停工。2014年11月，宿州市政府決定收回金城置業(yè)的國(guó)有土地使用權(quán)，解除《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
從此，兩棟爛尾樓和一個(gè)大基坑橫陳在堪稱(chēng)宿州臉面、城市主軸的人民北路上，成為“城市之疤”。
“債權(quán)人紛紛提起訴訟，被執(zhí)行人金城置業(yè)在宿州中院就有35件執(zhí)行案件，對(duì)這宗土地兩次進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，無(wú)人參與競(jìng)拍，兩次都流拍。”宿州中院副院長(zhǎng)王彥峰介紹說(shuō)，“執(zhí)轉(zhuǎn)破成為首選之路。”
經(jīng)債權(quán)人申請(qǐng)，2019年5月，宿州中院裁定受理金城置業(yè)破產(chǎn)案，指定安徽三聯(lián)律師事務(wù)所作為破產(chǎn)管理人。
“金城置業(yè)有67個(gè)債權(quán)人，需清償普通債權(quán)2.1億余元，而公司財(cái)產(chǎn)僅有幸福里項(xiàng)目的已建工程，經(jīng)評(píng)估價(jià)值僅為3663萬(wàn)元，如果破產(chǎn)清算拍賣(mài)地上附屬物，僅能清償部分工程款債權(quán)，其余債權(quán)人得不到任何清償。”宿州中院民二庭副庭長(zhǎng)歐陽(yáng)順說(shuō)，“如果對(duì)金城置業(yè)進(jìn)行重整，在保留其市場(chǎng)主體資格的前提下，引進(jìn)投資人續(xù)建幸福里項(xiàng)目，是最理想的結(jié)果。”
2020年7月，管理人代表金城置業(yè)申請(qǐng)仲裁。宿州仲裁委員會(huì)裁決金城置業(yè)與宿州市自然資源和規(guī)劃局繼續(xù)履行雙方于2011年11月簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；確認(rèn)金城置業(yè)已支付的3000萬(wàn)元競(jìng)買(mǎi)保證金為土地出讓價(jià)款；金城置業(yè)在裁定后30日內(nèi)支付土地出讓款及違約金9000萬(wàn)余元。
“我們迅速委托有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)已完工部分的工程安全性進(jìn)行檢測(cè)，結(jié)論為合格，又向市政府申請(qǐng)?jiān)C發(fā)的《建筑工程規(guī)劃許可證》繼續(xù)有效，予以延期。市政府專(zhuān)門(mén)研究形成會(huì)議紀(jì)要，同意延期，為招募投資人打好了基礎(chǔ)。”管理人崔旗告訴記者。
破產(chǎn)重整，開(kāi)工續(xù)建涅槃重生
幸福里樓盤(pán)較小，地理位置優(yōu)越，管理人于2022年1月發(fā)出《參與競(jìng)爭(zhēng)性談判邀請(qǐng)函》，4個(gè)單位和個(gè)人報(bào)名參與競(jìng)爭(zhēng)性談判，遞交了重整方案，繳納了保證金。根據(jù)投資人報(bào)價(jià)以及評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，金城置業(yè)債權(quán)人委員會(huì)成員經(jīng)公開(kāi)評(píng)定，一致推選江蘇宿遷添彩企業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)添彩公司）作為重整投資人。
“我們看中了幸福里位置好、周邊配套好，誰(shuí)投資誰(shuí)受益的重整方案讓人耳目一新，加上當(dāng)年房地產(chǎn)行情好，我們誠(chéng)意報(bào)價(jià)，志在必得。”添彩公司投資人付陳波說(shuō)。
招募到重整投資人后，管理人擬定《宿州金城置業(yè)破產(chǎn)重整計(jì)劃》，提交債權(quán)人表決通過(guò)，法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行。
重整計(jì)劃通過(guò)后，添彩公司很快向政府支付了土地出讓款及違約金9000萬(wàn)余元，土地長(zhǎng)期閑置、土地出讓金長(zhǎng)期無(wú)法收回等問(wèn)題迎刃而解。
2022年9月，幸福里重新開(kāi)工續(xù)建。
專(zhuān)注于房地產(chǎn)破產(chǎn)項(xiàng)目重整的添彩公司，擁有工程建設(shè)、工程管理、房屋銷(xiāo)售等專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，穩(wěn)步推進(jìn)小區(qū)建設(shè)，讓經(jīng)常路過(guò)的宿州市民刮目相看。
“金城置業(yè)欠我們公司485萬(wàn)元材料款、工程款10多年，我早已不抱一點(diǎn)希望，真沒(méi)想到法院勇于作為，債權(quán)清償比例從零提高到47%，我非常滿(mǎn)意。”金城置業(yè)債權(quán)人委員會(huì)主席吳紅表示。
“重整計(jì)劃通過(guò)后，金城置業(yè)拖欠我們幾個(gè)老員工的工資全部拿到手，看到添彩公司建房品質(zhì)有保證，我介紹了4位親戚來(lái)買(mǎi)了幸福里的新房。”田孝順說(shuō)得眉開(kāi)眼笑。
幸福里涅槃重生，實(shí)現(xiàn)了政府、債權(quán)人、債務(wù)人、投資人四方共贏，更顯現(xiàn)宿州蓬勃發(fā)展之勢(shì)。
“房地產(chǎn)破產(chǎn)案件，只要還有一線(xiàn)希望，都不要輕易宣告破產(chǎn)清算，破產(chǎn)重整是實(shí)現(xiàn)多方共贏的有效途徑。”宿州中院民二庭庭長(zhǎng)周亞麗深有感觸。
異地安置，拆遷戶(hù)實(shí)現(xiàn)安居
宿州縱橫置業(yè)有限公司（下稱(chēng)縱橫置業(yè)）開(kāi)發(fā)的河畔一號(hào)二期項(xiàng)目，位于老城新城結(jié)合部，和宿州市政府僅一路之隔，爛尾長(zhǎng)達(dá)10年，240多戶(hù)住宅拆遷戶(hù)和31戶(hù)商業(yè)拆遷戶(hù)因拆遷安置問(wèn)題得不到解決，長(zhǎng)年信訪(fǎng)，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定，成為困擾市政府的一塊心病。
“國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)之前，很多拆遷都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接實(shí)施，征遷程序不規(guī)范，補(bǔ)償不到位，衍生出許多問(wèn)題。”周亞麗坦言。
縱橫置業(yè)的河畔一號(hào)二期項(xiàng)目從2008年開(kāi)始拆遷，2013年資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工。
“我家簽訂的《拆遷安置協(xié)議》，約定拆一安一，不找差價(jià)，但24個(gè)月過(guò)渡期過(guò)去，樓盤(pán)還是個(gè)大基坑，我們能不著急嗎？能不去維權(quán)嗎？”王蓮（化名）說(shuō)。
2018年10月，宿州中院裁定受理縱橫置業(yè)破產(chǎn)案。
“河畔一號(hào)二期項(xiàng)目規(guī)劃用地面積27.94畝，總建筑面積11萬(wàn)多平方米，其中1號(hào)寫(xiě)字樓已被法院裁定抵付給債權(quán)人；2、3、4號(hào)樓只完成土方、基坑支護(hù)、樁基和墊層工程。”宿州中院法官曹志介紹說(shuō)，“當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估價(jià)為1.4億余元，扣除應(yīng)繳稅款，如果拍賣(mài)成功，也不足以清償1.185億元的拆遷安置債權(quán)，職工債權(quán)、工程款債權(quán)、稅款債權(quán)及一般債權(quán)的受償率均為零。”
房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，如果等縱橫置業(yè)破產(chǎn)重整后完成續(xù)建項(xiàng)目，至少要等3至4年的時(shí)間，才能安置拆遷戶(hù)。為盡快解決住宅拆遷戶(hù)的生存利益問(wèn)題，化解嚴(yán)峻的信訪(fǎng)矛盾，宿州中院向市政府提出異地安置住宅拆遷戶(hù)的建議。宿州市政府采納了這一建議，提供安置房先行安置住宅拆遷戶(hù)。
“我家被安置在銀通苑三區(qū)，兩套新房面積有240多平方米，比較滿(mǎn)意。”王蓮說(shuō)，“大家都感受到了政府、法院為拆遷戶(hù)的利益最大化竭盡所能，不再信訪(fǎng)，也接受了縱橫置業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)。”
重整和解并用，安居夢(mèng)指日可圓
2021年12月，縱橫置業(yè)債權(quán)人委員會(huì)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判，確定宿州市南方置業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)南方置業(yè)）作為重整投資人。縱橫置業(yè)的股東同意將其所有股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給南方置業(yè)，由南方置業(yè)投資對(duì)河畔一號(hào)二期寫(xiě)字樓、住宅、商鋪及地下室繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理并自負(fù)盈虧。
“處理好歷史遺留問(wèn)題，解決好房地產(chǎn)信訪(fǎng)問(wèn)題，事關(guān)群眾切身利益、社會(huì)和諧穩(wěn)定，是政府履職擔(dān)當(dāng)、為民服務(wù)的重要體現(xiàn)。”2022年1月24日，宿州市市長(zhǎng)王啟榮主持召開(kāi)市政府專(zhuān)題會(huì)議，聽(tīng)取并原則同意宿州中院關(guān)于縱橫置業(yè)破產(chǎn)重整相關(guān)工作的建議。
會(huì)議明確：同意原宿州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局公示的《河畔一號(hào)二期項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃》及原審查合格的所有圖紙繼續(xù)有效；政府各職能部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目的各項(xiàng)和各階段的驗(yàn)收，按照原批準(zhǔn)方案條件驗(yàn)收及備案。南方置業(yè)承擔(dān)縱橫置業(yè)商鋪拆遷安置戶(hù)的貨幣補(bǔ)償款3500萬(wàn)元；承擔(dān)宿州市城投公司對(duì)縱橫置業(yè)住宅拆遷戶(hù)異地安置的安置房?jī)r(jià)款8500萬(wàn)元；承擔(dān)縱橫置業(yè)職工債權(quán)、工程款債權(quán)、稅收債權(quán)、補(bǔ)繳的土地出讓金和一般債權(quán)合計(jì)1.2億元。南方置業(yè)清償完畢上述合計(jì)2.4億元債務(wù)后，不再清償縱橫置業(yè)的其他未予清償?shù)膫鶛?quán)。
“根據(jù)破產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，將破產(chǎn)重整和破產(chǎn)和解合并適用，避免了重整投資人擔(dān)心承擔(dān)縱橫置業(yè)未清償部分債務(wù)的后顧之憂(yōu)，最大限度提高了債權(quán)清償率。”崔旗說(shuō)。
宿州市政府的高度重視、大力支持，為南方置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)河畔一號(hào)二期項(xiàng)目鋪平了道路。
經(jīng)債權(quán)人投票表決，《宿州縱橫置業(yè)河畔一號(hào)二期項(xiàng)目的重整計(jì)劃（草案）》獲得通過(guò)，宿州中院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行。
不久，和其他商鋪拆遷戶(hù)一起，王蓮領(lǐng)到了貨幣補(bǔ)償款229萬(wàn)余元。
2022年4月29日，伴隨著陣陣歡呼聲，河畔一號(hào)二期開(kāi)工儀式隆重舉行。
南方置業(yè)董事長(zhǎng)張榮森表示，要在宿州這片“心靈歸宿，幸福之州”熱土上，打造又一個(gè)精品項(xiàng)目，讓更多人實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。
如今，河畔一號(hào)二期住宅樓均已封頂，安居夢(mèng)指日可圓。