設為首頁
加入收藏
聯系我們
物業公司拒不撤離怎么辦，物業公司將物業費與車位費捆綁收取怎么維權？7月25日上午，合肥中院與合肥市住房保障和房產管理局公布了合肥市物業糾紛典型案例。
案例一
拒絕撤場 物業公司被限制接新項目
2023年初，合肥高新區某小區召開業主大會，決定不續聘原物業公司，授權業委會公開重新選聘物業公司。業委會通過第三方招標確定新的物業公司后，發函致原物業公司，要求按期撤離小區并做好交接工作。然而經多次溝通、協調，該原物業公司拒絕撤場。
高新區管委會相關部門主動介入，約談原物業公司，要求按照業主大會表決結果執行，配合做好新老物業交接。管委會成立政法、建設、城市管理、公安以及屬地社區中心為主的聯合工作組。同時，依據相關規定，對原物業公司及相關責任人作出信用處理，限制在本地承接新的物業服務項目。通過及時有效行政介入處理，控制了矛盾沖突，原物業公司完成了撤場交接工作。
典型意義：近年來，物業“退出難”問題十分突出?！栋不帐∥飿I管理條例》規定，被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令其限期撤出，發生治安事件的，公安機關應當依法及時處理；業主委員會或者業主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。根據相關規定，業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業公司不能以其他糾紛未解決為由拒不履行交接義務。
案例二
停車費與物業費捆綁 物業公司被責令整改
合肥包河區某小區業主反映，該小區物業公司存在將停車費與物業費捆綁收費行為。
包河區物業管理部門會同屬地街道，在對情況核實基礎上，約談該物業公司法定代表人和項目經理，責令其立即整改，并按照相關規定對該企業進行信用處理。物業公司對不當收費行為作出糾正。
典型意義：物業企業與業主之間是平等民事主體之間的委托關系，物業公司無權單方面采取限制手段強迫業主交納物業費。法律法規也明確規定了物業公司催收物業費的正當方式和禁止行為?！逗戏适凶≌^物業管理條例》規定，業主逾期未交納物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以催告其限期交納；拒不交納的，物業服務企業可以申請調解，或者依法申請仲裁、提起訴訟。物業企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，改換門禁、設置道閘限制業主進入小區等方式催交物業服務費。
案例三
對裝修行為履職不到位 物業公司被處理
合肥新站區某商業辦公業主投訴反映，區域內有違規裝修、改裝相關設施行為。相關單位經現場核實，該商業辦公區域一業主，在未通過規劃設計變更，也未按規定征求業主意見情況下，擅自在商業辦公樓公共部位打孔安裝排水管道。物業公司雖然與該業主簽訂有《裝飾裝修管理服務協議》， 告知了裝修中的注意事項、禁止行為，但在實際巡查中，對業主違規裝修行為僅簡單勸止，未明確要求整改，也未上報有關部門，存在日常監督履職不到位問題。
新站區城管部門對業主違法裝修行為進行立案查處。物業管理部門對物業公司未依法履職行為按照有關規定予以信用處理，并在全區作出通報。
典型意義：物業公司作為小區違規裝修施工的第一道防線，依法應履行巡查、制止、報告等職責。今年，《住房和城鄉建設部關于進一步加強城市房屋室內裝飾裝修安全管理的通知》，進一步明確裝修活動中物業公司的管理責任?！逗戏适凶≌^物業管理條例》也規定，業主、物業使用人裝修房屋的，物業公司應當書面告知有關要求和禁止性行為，對于違規裝修的行為應當履行制止和報告義務。針對物業公司監督不力、不作為，未及時發現、制止、報告造成新增違法裝修的，縣(市)區、開發區物業管理部門實行“紅黃牌”懲戒，并予以信用扣分。
案例四
景觀池改成兒童樂園 法院判物業公司恢復原狀
余某是合肥市瑤海區某小區17幢101房屋業主，該小區17幢樓宗地圖顯示17幢和16幢之間系綠化和景觀池，17幢樓的東面系綠化用地。然而，物業公司在小區張貼改建公示，15天期滿后，物業公司以業主未提出異議為由，自行將16幢樓和17幢樓之間綠化、景觀池改成兒童樂園，并在17幢樓東面綠化上增設了水池。余某要求物業公司恢復小區綠化和景觀池原狀，在與物業公司多次溝通未果后，提起訴訟。
法院審理后認為，業主對建筑物專有部分之外的共有部分享有建筑物區分所有權，物業公司未經法定程序即對小區的公共部位進行改造，屬擅自變更小區共有部分的規劃用途，侵害了業主對共有部分的物權，遂判決物業公司恢復原狀。
典型意義：改變共有部分的用途，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。物業公司要對共有部分進行改建，需符合上述規定。物業公司在提供物業管理服務時，涉及需要業主共同決定的法定事項，應當征得多數業主的明示同意。
案例五
業主訴業委會公開信息 法院判依法公開
葛某是合肥蜀山區某小區業主。2019年5月14日，該小區召開業主大會，選舉產生業委會，任期為2019年5月23日至2024年5月22日，并表決通過了管理規約、業主大會議事規則。葛某要求小區業委會公布小區公共收益、物業服務合同、業主大會及業委會所有決議及會議記錄、專項維修資金的籌集及使用情況，在與小區業委會溝通未果的情況下，提起訴訟。
法院經審理后認為，業主對房屋維修基金的使用情況等事項具有知情權，判決小區業委會在小區公告欄公布小區的公共收益、物業服務合同、業主大會及業委會所有決議及會議記錄、專項維修資金的籌集及使用情況，并允許葛某復印、拍照。
典型意義：業委會履職時應當合法合規，對于依法應當公開的信息予以公開，對涉及小區公共收益、物業公司更換、維修資金使用等涉及業主切身利益的問題更應謹慎處理、全面公開，為業主積極行使業主自治權利、參與小區公共事務提供方便。
案例六
安裝充電樁遇阻 法院判物業公司協助
姚某是合肥某小區業主,購買了該小區地下產權車位。2020年11月，姚某購買一輛小型電動車，在與電力部門溝通安裝充電樁事宜時,電力部門告知其安裝充電樁需提供物業公司允許充電樁施工的證明材料。姚某為此多次與物業公司溝通，因遭物業公司拒絕，訴至法院。
法院審理后認為，姚某對其購買的車位享有專有使用權，該權利包括在其停車位上停放新能源汽車并安裝便于使用設施。姚某在符合施工和使用安全要求的條件下，要求物業公司協助其安裝充電樁并提供允許施工的證明材料，物業公司應予以配合。判決物業公司為姚某出具允許在該小區車位安裝充電樁施工的證明材料,并協助姚某安裝充電樁。
典型意義：隨著新能源車輛的普及，充電樁安裝糾紛也逐步增多，作為業主應當提供符合安裝施工要求的基本資料，并對安裝后的使用安全負主體責任。作為物業公司，應當響應國家大力支持和發展新能源汽車的政策導向，在加裝業主確保或承諾物業安全的基礎上，履行物業服務合同的配合、協助義務。
（安徽商報融媒體記者 張劍）